7月9日，浙江工商大学工商管理学院（MBA学院）“智话浙商”暑期社会实践团队走进杭州蓝绿合胜建设管理有限公司，专访企业管理层，聆听行业深耕历程，拆解企业在房地产下行周期中探索“共建模式”与“好房子”标准的创新实践，体悟地产转型背后坚韧务实的浙商力量。
绿城旧部，另起炉灶
（一）从绿城体系到蓝绿合胜
杭州蓝绿合胜建设管理有限公司是蓝绿双城集团设立的一家子公司。公司目前主营项目管理、开发建设一体化与EPC施工等业务。从前期项目洽谈到后期施工管理，全流程皆在其职责范围之内。蓝绿双城企业定位为“城市空间和美好生活的全产业链共建商”，属混合所有制企业。蓝绿双城科技集团统筹设计院、城市建设、城市运营、城市更新等板块，实业发展有限公司专注于重资产投资，涵盖工厂、产业基金与房产业务。蓝绿合胜作为旗下子公司，承担具体项目的落地执行。
（二）黄金时代远去，生死突围来临
房地产这个行当，这十年肉眼可见地一路下行。往昔的黄金时代已成追忆，说它是夕阳行业亦不为过。能在此番洗牌中活下来的企业，未来数年还将面临新一轮压缩与淘汰。
算一笔成本账便清清楚楚：例如，一平方售价万元的房子，五千归于政府财税，两千五为建安成本，一千为运营开销，开发商最终落袋的不过一千五百元——约莫15%的利润，搁在早些年也算可观了。正因如此，政府在房地产政策上始终进退两难，只能小心翼翼地寻求软着陆。有位老地产人忆起读书时老师在课堂上感叹杭州房价高企，“那年头才八千一平，我居然信了，毕业愣是没买房，结果后来眼睁睁看着它蹿到好几万。若是那时看准了，如今早该躺平了，哪还用得着这般折腾。”
疫情之后，土地财政近乎崩盘。一块地数十亿的出让收入说没就没了，光靠企业税收与服务业压根填不上这个窟窿。几架经济马车全都跑不起来，形势之严峻无需赘言。国家也在多方布局——力推新能源出海、加码科技服务、押注AI与机器人。可房地产这根大梁，政府是抽也抽不得、断也断不起——老百姓手里攥着房子，若房价跌得太狠，那些背着房贷的一看房子还没贷款值钱，索性断供，银行立马坏账，整个金融体系跟着地动山摇。所以，打压是不可能真打压的。
不叫开发商，唤作服务商
（一）全产业链共建服务商
蓝绿合胜依托集团“共建模式”开展业务。他们不称自己为开发商，而是“全产业链共建服务商”——从拿地前为企业融资策划，到筹措资金拿地，再到开发建设、销售交付，直至后期运营服务，形成完整的服务闭环。这一模式获得住建部认可，将产业定位、住房体系、供需优化、制度改革与风险防范等维度整合一体，为政府与资本方提供综合解决方案。企业近期亦在推动城市共建，向城市运营综合服务商的方向演进。
回溯行业演进脉络：1998年至2020年间，行业以重资产拿地开发为主导，盖完卖完便算收工。2021年至2027年，代建模式渐成气候——政府手中积压了大量土地，自身缺乏开发能力，只得委托专业团队代劳。2028年以降，共建模式成为新风向，不仅涵盖代建功能，更延伸至顶层设计、风险控制、资金筹措与项目全周期管理。蓝绿合胜在温州苍南县打造了标杆项目，五年内完成14个项目的开发建设，硬生生将当地GDP稳在了疫情前的水平上。
他们还与地方政府联手成立投资公司与操盘公司，协助城投平台盘活存量土地。蓝绿合胜的核心职能，正是这些项目的施工管理与建设落地。
（二）好房子，是个什么标准
国家当前力推“好房子”政策。过去二十年解决的是“有没有”，接下来要回答的是“好不好”。好房子涵盖五大要素：安全、舒适、绿色、智能、良善。安全与舒适自不必说，绿色指环保材料与地域风貌的融合，智能则涵盖智能家居、智慧园区、科技服务、智慧工地等多个维度，良善强调的是从规划布局到配套服务的全链条居住体验。
企业内部据此制定了36项标准与评分体系，对照国家评定标准逐项评估，便能判断一个项目是否达标。如今新建的住宅，与十年前已是云泥之别。行业已迭代至第四代产品，正朝着4.5代演进。社区配套日渐完备——会所、球场、泳池、健身房、棋牌室、儿童乐园、宠物活动区应有尽有，日常生活所需基本不出小区。地库配置自助洗车服务，物业代劳车辆清洁与泊车。快递由物业机器人直送上门，与宇树科技的合作项目已投入运行。人脸识别联动电梯自动派梯，出行叫车也可提前预约。
智能家居系统更是细分入微：一键离家，全屋灯光关闭，空调地暖自动切换至节能模式；长时间离家则设备全部断电，归家人脸识别重新激活。卧室床头设有一键呼叫按钮，触发后物业即刻响应上门。情景模式涵盖回家、离家、睡眠、观影、阅读、会客等十余种场景，菜单之繁复，有人戏言男士不宜插手，交由女主人定夺即可，否则恐生家庭纷争。
如今的小区配套几近五星级酒店，不少自由职业者干脆租住于此，办公、拍摄、餐饮足不出户便能解决。为破解年轻人社交意愿下降的困局，社区着力打造高品质公共空间，引导居民走出家门。当人们亲身体验到新项目的品质之后，改善型需求便自然萌生——这正是政策设计者的初衷：以住房更新撬动消费循环。
城市更新，一块更大的蛋糕
（一）城市运营与城市更新
城市更新是蓝绿另一个重头业务板块。大面积拆迁在当下的财政条件下已难以为继，老旧小区改造取而代之——从市政管网、道路绿化入手，延展至建筑外立面和室内厨卫升级。面对日益严峻的老龄化趋势，适老化改造同步推进，厨房与卫生间设计需兼顾老年人的使用习惯。日本在这一领域深耕数十年，八十岁还在开出租的老人比比皆是，经验值得借鉴。
物业服务也在同步升级。保安、保洁、保绿、保修四项基本功之外，洗车、洗衣、餐饮、文旅、康养等增值服务渐次纳入体系。地下车库配置自助洗车房，社区内设自助洗衣房，日常健康检测不出小区即可完成。业主通过手机APP下单购物，价格有时甚至低于市面。蓝绿合胜作为施工方，便是将这些设计标准一一落地兑现。
（二）数字化的理想与现实
集团拥有自主研发的OA系统，已集成AI功能，覆盖会议、审批、协同办公等多元场景。集团设有数字化部专司研发，蓝绿合胜作为子公司承担落地执行之责。
智慧工地虽在推进之中，落地却始终磕磕绊绊。日本的智慧工地运作顺畅，关键在其建筑工人是产业化工人，具备系统的职业培训与稳定的就业保障。反观国内，建筑工人以农民工为主体，年龄结构偏大，缺乏专业教育背景，年轻劳动力鲜少愿意进入这个行当。这一行正面临严重的人才断层，一线工人多在五十岁以上。只有通过职业院校定向培养、向建筑行业输送产业工人，科技应用才有扎根的土壤。国家教育政策亦在调整——职业院校侧重实操人才，综合性大学培养管理人才，二者形成互补。
八年耕耘，版图初成
（一）业务规模与产品类型
八年时间，企业挺进100个重点城市，签约200个项目，开发体量达5000万平方米，业务覆盖华北、中原、华中、华东、华南、西南六大区域。产品体系涵盖八大类：低密住宅、高层住宅、青年公寓、综合社区、商业综合体、商办物业、生活小镇与新型社区。其中“生活小镇”由宋卫平先生首创，在近郊构筑集农业、居住、生活于一体的综合社区，辐射带动周边发展。浙江省颇具代表性的未来社区亦属此类。蓝绿合胜主要负责上述项目在淳安及周边地区的施工代建与开发管理。
（二）竞争对手，亦是同路人
企业的核心竞争力，归根结底是品牌与团队的积淀。在浙江市场，绿城二字便是住宅品质的代名词，百姓认这块招牌。团队既从绿城走出，底蕴自在其中。
在竞争策略上，他们更倾向于合作而非对抗。那些看起来是对手的，换个角度看，其实都是可以携手的同路人。有合适的项目便一起做，各自拿出看家本领，比互相倾轧强得多。
活下去，就是硬道理
（一）应对行业下行：先活下来
怎么扛过这轮行情？答案朴素得近乎残酷——硬扛。万科有句口号叫“先活着”，话糙理不糙。此际活下来，便是穿越周期。周期有多长？少说十几年。老话讲三十年河东三十年河西，如今是三年河东三年河西，节奏快得让人喘不过气。
2026年下半年是一道坎，全行业都在生死线上挣扎，不单是建筑口子，上下游无一幸免。业内预估年底触底，但并非全国同步——上海、深圳、杭州这类有活力的城市率先回暖，再逐步传导至二三线城市，整个过程少说还要两三年。
未来七到十年，房地产市场仍有空间。十年之后则难说得很，全看人口，看年轻人还愿不愿意生。杭州每年净流入数十万人，尚且撑得住；有些城市已在净流出，故而各地都在拼命抢人。
（二）浙商的韧劲
聊到支撑自己一路走来的东西，方晓林把根扎回了淳安那片土地。山里长大的孩子，天生带着一股吃苦耐劳的韧劲。家境清寒，自幼便知凡事只能靠自己。
再难的时候也不慌。遇到困境，他从不急于拍板，总要让自己先静一静，哪怕只是上趟洗手间的工夫，也要拿那点时间把事儿想透。这份沉稳，陪他从建筑工地的泥泞里一步步走到今天。
他觉得，做成事光有专业不够，还得会跟人打交道。专业拔尖的人遍地都是，但管理者真正需要的，是把复杂局面拆成清晰选项的能力——让决策者做选择题，而不是把问答题原封不动地递回去。他希望团队里每个人都多想几步，遇事心中有数，而非等着指令。
这些年他越发笃信一个理：把一件事做透，比贪多求全更有力量。全产业链听着风光，背后得多少人撑着？无论老板还是员工，认准一个领域深扎下去，哪怕只做一颗螺丝钉，做到极致也就够了。人不能只顾赶路，日子要过，身体要紧。什么都想抓，到头来两手空空。
他还反复说一个观念：要把职业思维转成行业思维。在建筑这行，工程、管理、运营都能做，岗位可换，行业不能轻易换。真有一天要自己出来闯，这些年攒下的人脉、资源全派得上用场。今天做教育行业的HR，明天跑去做食品，换个行当就从头再来，资源接不上，路越走越窄。
访谈回顾：穿越周期的力量
从绿城体系到蓝绿合胜，从传统开发商到全产业链共建服务商，方晓林的创业轨迹，恰是中国房地产在时代洪流中挣扎转型的缩影。这代人亲历过黄金年代的盛宴，也扛过了至暗时刻的煎熬，自始至终没有丢掉的是对品质的执着与对产品的敬畏。好房子、城市更新、共建共享——这些词汇背后，是他和团队不甘被淘汰、拼命找出路的韧性。周期再长也得熬，活下来便是赢家，但活着从来不等于干等，是一边扛着一边琢磨一边调整，一寸一寸朝前挪。
项目介绍：
“智话浙商”暑期社会实践团队为浙江工商大学校级重点实践团队，依托浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）、浙江工商大学“希望杯”青年创新项目，由学院团委和学生会支持组建。
本项目以《如何推动实体产业与数智技术的深度融合：基于百位浙商口述的大语言模型分析》为核心研究课题，旨在通过浙商口述访谈与大语言模型技术相结合的研究范式，挖掘浙江实体产业数智化转型的现实路径与升级方案。项目由管理学院副院长、博士生导师王节祥教授与学院团委书记何凯老师担任指导教师，为研究开展提供专业学术引领与实践方向指导。
为夯实研究的实践根基，确保成果贴合产业真实需求，现面向社会公开征集契合研究方向的实体企业参与项目。如贵单位有意参与调研合作、共同探索数实融合路径，欢迎致电联系：19846761259。
图/团队成员 文/彭可彤
